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Neutralité carbone foncières : Loi CSRD, RE2020, SFDR..
Le secteur immobilier français se trouve à la croisée de trois forces réglementaires qui, ensemble, rendent la contribution carbone indissociable de toute stratégie bas-carbone crédible.
Face à l'urgence climatique, il n'est plus seulement question pour les foncières de limiter leurs impacts négatifs, mais d'agir proactivement sur leur territoire. Dans ce contexte, l'intégration de la contribution carbone (anciennement appelée "compensation") s'impose comme le prolongement naturel et indispensable d'une stratégie de décarbonation aboutie.
Mais pourquoi cette démarche volontaire devient-elle aujourd'hui une norme pour les grands acteurs du marché ?
Un faisceau réglementaire catalyseur d'action
Pour comprendre cet engouement, trois cadres réglementaires majeurs dessinent aujourd'hui le périmètre d'action climatique des foncières tant sur le volet de la réduction d'émission que sur la contribution carbone et la transparence des actions auprès du public occupant de locaux ou de futurs locataires.
La RE2020 et le Décret Tertiaire :
Sur le sol français, l'immobilier doit viser la sobriété. La RE2020 introduit le calcul de la performance environnementale dans la construction neuve via l'analyse de l'ensemble du cycle de vie (Analyse de Cycle de Vie ou ACV). Avec une réduction visée de plus de 30 % de l'impact carbone de la construction d'ici 2030 par rapport aux niveaux de référence, la RE2020 agit comme un accélérateur naturel : chaque nouvelle opération doit respecter des plafonds d'émissions de plus en plus stricts, ce qui rend d'autant plus nécessaire la gestion des émissions résiduelles par des mécanismes de contribution. En parallèle, le Décret Tertiaire oblige à des réductions drastiques des consommations d'énergie des bâtiments existants d'ici 2050.
La CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) :
Cette directive européenne requiert des grandes entreprises la publication d'un rapport de durabilité fondé sur les normes ESRS (European Sustainability Reporting Standards). Ce rapport est la trace les risques environnementaux qui pèsent sur l'entreprise mais constitue avant tout une trace fidèle des actions des sociétés, telles que les foncières, sur leur environnement. Les impacts de chaque entreprise sont désormais connus et publics. Il ne s'agit plus de faire de simples déclarations d'intention, mais de prouver sa trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre (Scopes 1, 2 et 3). La directive Omnibus vient depuis début 2026 ajouter une couche de transparence des rapports qui doivent désormais inclure les plans de transition climatique, les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre et, précisément, les mécanismes de contribution carbone mis en œuvre pour les émissions résiduelles.
La SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) - Articles 8/9 :
Ce règlement européen classe les produits financiers en trois catégories selon leur degré d'intégration des critères ESG. Les fonds immobiliers classés « Article 8 » (environ 60 % du marché, selon l'ASPIM et de l'OID) promeuvent des caractéristiques environnementales ou sociales et doivent publier des informations détaillées sur la manière dont ces caractéristiques sont atteintes. Les fonds classés « Article 9 », bien plus différenciant dans une offre immobilière, poursuivent un objectif explicite d'investissement durable, avec une majorité d'engagements portant sur la thématique carbone. La contribution carbone vient ici valoriser le portefeuille en démontrant un impact positif mesurable, évitant ainsi la décote des actifs (le fameux Brown Discount), et la fuite de ces bâtiments de la part des locataires soucieux de leur impact environnemental.
L'immobilier étant responsable d'environ 40 % des consommations énergétiques et 36 % des émissions de gaz à effet de serre de l'Union européenne, les gestionnaires d'actifs immobiliers sont directement concernés par la nécessité de démontrer la cohérence entre leurs engagements ESG et leurs actions concrètes de décarbonation.
Un objectif réside alors : s'engager dans une démarche "Net Zero Emission". Les émissions incompressibles montrent que le zéro émission absolue n'existe pas dans la construction et l'exploitation de bâtiments. Cependant, il reste toujours un engagement qui connaît une expansion croissante ces 5 dernières années : la contribution carbone.
La contribution carbone, un exemple tiré du réel: la foncière Paris REstate
La contribution carbone s'inscrit dans une logique de participation volontaire au développement des puits de carbone, 100 % complémentaire d'une stratégie ambitieuse de réduction des émissions. C'est exactement le positionnement la foncière Paris REstate a adopté.
En 2022, la SBTi (Science Based Targets initiative) valide sa trajectoire 1,5°C selon le référentiel Net-Zero Standard, couvrant les trois scopes d'émissions, avec un objectif de zéro émission nette à l'horizon 2050.
Pour une société foncière cotée comme Paris REstate, l'articulation entre réduction des émissions et financement de puits de carbone n'est plus un exercice de communication : c'est une nécessité structurelle, intégrée à leur gouvernance financière, et inscrite dans le droit européen et dans les exigences des investisseurs.
La contribution carbone prend alors tout son sens opérationnel. Plutôt que d'acheter des crédits carbone internationaux à bas coût, la foncière privilégie des projets labellisés sur le territoire français, soutenant ainsi la biodiversité et l'adaptation climatique locale (projets agricoles d'évitement d'émissions comme des projets de boisement ou reboisement résilient aux variations climatiques du 21e siècle). Participer au financement de projets permet de séquestrer des teqCO₂ d'émissions. Les teqCO₂ séquestrées ne viennent pas alléger le bilan d'émissions déjà réalisées. Chaque contribution vise à agir sur notre territoire pour séquestrer une quantité de carbone équivalente via différents types de projets (agricoles, forestiers..) pour atteindre une neutralité d'impact.
Paris REstate a mis en place un mécanisme pluriannuel de contribution à la neutralité carbone du territoire français, couvrant ses émissions sur la période 2019-2024 pour un total de plus de 100 000 tonnes de CO₂ équivalent.. Pour trouver les projets, elle a notamment fait appel à Stock CO2 , un opérateur carbone qui lui a fait bénéficier d'un lien direct avec tous les projets, a sélectionné les projets en fonction de ses attentes, sans créer de charge supplémentaire interne de mise en place de projets, pour accéder au fameux sésame, les crédits carbones, qui confirme la traçabilité de l'action menée, gage de transparence vis-à-vis de la CSRD.
Cet engagement de Paris REstate prouve que la contribution carbone n'est plus une action isolée, mais une ligne budgétaire sanctuarisée. Pour les foncières, structurer ainsi son approche permet non seulement de se conformer aux attentes réglementaires (CSRD, SFDR), mais aussi de s'affirmer comme un acteur de la résilience de son propre territoire.
En résumé..
Pour les foncières, s'engager dans la contribution carbone, notamment via le Label bas-carbone, le cadre officiel de l'État français, répond autant à une attente légale qu'à une attente de la part de leurs clients. La contribution carbone est le sommet de la pyramide. Elle permet d'agir en complémentarité de la réduction des émissions (cadres RE2020 & CSRD) pour financer des projets de séquestration de carbone français (projets forestiers ou agricoles) comme le fait Paris REstate qui a pleinement intégré le Label bas-carbone dans son objectif "Zéro Émission Nette à l'horizon 2050", particulièrement valorisé par une clientèle qui exige des bâtiments à haute qualité environnementale dans leur choix locatif.
